LTV 란? 22년 7월부터 생애최초 주택 구매자에 대한 주택담보대출 완화되는 기준 및 계산법까지 완벽 정리!

 

 

안녕하세요?

알부자댁입니다.

오늘은 담보대출 관련해서 계속 나오는 용어인 LTV에 대해서 알아보려고 합니다.

 

그리고 현재 시행되고 있는 지역별 담보대출 LTV 비율을 확인하고,

 

2022년 3분기, 즉 2022년 7월 1일부터 생애 최초 주택 구매자에 대한  LTV 80% 완화 방안에 대한 설명까지~

 

오늘은 아주아주 쉽게 한방에 정리 해 드리려고 합니다^^

 

이 글 읽으시고 나면 주택 구입계획이 있으시거나 미리 점찍어두신 주택이 있으시다면

 

당장 "내가 그 집을 구입하기 위해 필요한 최소 현금이 얼마인가?" 를 계산하실 수 있으실 겁니다!

 

오늘의 목차입니다.

목     차
1. LTV란?
2. 현재 지역별  LTV 비율
3. 생애최초 구매자 LTV 80% 완화 기준
4. 실제 계산 및 생각해볼 점

 

 

 

1. LTV란?

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LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 주택을 담보로 자금을 빌릴 때에 인정되는 자산가치의 비율을 이야기합니다.

아주 단순하게, 집 시세에 대한 담보대출의 비율이라고 보시면 됩니다.

예를 들어서 주택의 매매 가격이 4억 일 경우, 만약 은행에서 70%까지 LTV를 인정한다고 가정하면, 

대출 가능한 금액은 2억 8천만 원이 되는 거죠 (4억 X 0.7 = 2억 8천만) 

 

 

여기서 한걸음 들어가 보자면요! (응용하기!)

만약 나의 집에  담보대출이 이미 있어서 선순위 채권이 설정되어 있는 상황이거나,

혹은 임차보증금 등을 보유하고 계시는데 담보대출을 추가로 받고 싶으시다면!!!

LTV에 그 금액들을 미리 포함시키고,

남는 금액만큼 담보대출이 되신다는 점! 반드시 알아두시기 바랍니다.

 

정확한 식으로 표현하자면,

LTV 계산하는 법

* 선순위 채권 : 현 대출 이전에 이미 받은 담보대출 잔액 등

* 임차보증금 등 : 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등

 

이 됩니다!

 

2. 현재 지역별  LTV 비율

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○ 투기지역 및 투기 과열지구 : LTV 40% 

○ 조정대상지역 : LTV 50% 

○ 비조정지역  : LTV 70% 

 

요렇게 생각하시면 간단합니다..

그럼 내가 살고 있는 곳이, 혹은 내가 구입할 주택이 있는 곳이 어느 지역인지를 확인하시는 게 먼저이시겠죠?

 

그럴 줄 알고! 또 준비했습니다.

아래 이미지 참고하셔서 해당 지역이 어디인지, LTV 몇 프로까지 가능한지 확인하시길 바랍니다.

21.8.27 투기지역, 투기과열지역 및 조정지역 안내

 

 

 

3. 생애최초 구매자 LTV 80% 완화 기준

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이제, 그럼 22년 7월부터 시행될 LTV 완화 기준에 대해서 살펴볼까요?

 

가장 핵심은 생애 최초로 주택을 구매하는 사람에 대해서 주택 소재 지역과 가격과 관계없이 LTV를 최대 80%까지 가능하도록 하는 것입니다.

 

그리고 과거에는 주택을 소유하였지만 현재는 매도하여 무주택인 가구 ▶▶ 생에 최초 외 무주택자

로 구분하여 혜택을 분리하고 있다는 점은 참고하시길 바랍니다.

 

2022년 7월부터 변경되는 생애최초 주택구매 제도 개선 내용

 

 

 

4. 실제 계산 및 생각해볼 점

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알부자 댁은 이번 정책을 보면서 몇 가지 생각해 봐야 할 부분이 있다고 보았습니다.

 

실질적으로 생애최초 주택 구매자에 대하여 LTV 80% 까지 대출을 해주겠다고는 했습니다만,

대출한도는 최대 6억 원 한도 내에서 묶어 놓았고,

총대출 1억 원 초과 시, DSR규제를 1 금융 40%, 2 금융권 최대 50%까지 제한해 놓았습니다.

그러니, 실질적으로 우리가 대출을 받을 수 있는 금액은 나의 연봉 대비해서 제한되므로

규제를 완화하여 내 집을 더 수월하게 마련할 수 있다고는 볼 수 없습니다.

 

예를 들어서, 연봉 4000만 원인 직장인 김 씨가  4억 원 집을 생애 최초로 구입하고 싶다고 가정하겠습니다.

지역의 편차가 없기 때문에 어디서 구입하든지 김 씨는 최대 4억 X 0.8 = 3억 2천만 원의 담보대출을 받을 수 있습니다.

하지만, 1억 이상의 대출을 받을 경우 DSR 40%  로 제한을 받기에, 만약 기존 대출이 전혀 없다고 가정할 때

1년에 담보대출 원리금 최대 상환 가능 금액은 4000만 원  X 0.4 = 1600만 원을 초과할 수 없습니다.

즉, 월 최대 상환 가능 금액은 1600만원 ÷ 12개월 = 1,333,333원입니다.

즉, 이분이 만약 주택담보대출을 5% 금리로 20년간 원리금 균등 상환하고자 한다면, 최대 받을 수 있는 금액은

 

최대 2억 200만 원 정도밖에 안된다고 볼 수 있습니다.

결국 연봉 4000만 원에 4억짜리 집을 사기 위해서는 현금으로 최소 나머지 1억 8000만 원이 있어야 한다는 사실...

물론, DSR산정을 장래 소득을 반영해서 확대한다고는 하지만... 얼마나 더 받을 수 있을지....

 

서민들 집 살 수 있게 도와주시는 거 맞나요????

 

여전히 내 집 마련은 멀게만 느껴지고.... 게다가 요즈음 주택담보대출 금리까지 오르는 추세라니...

 

집을 사고 싶어도 현실의 벽이 서민에게는 여전히 너무 높습니다.

정부는 실질적으로 서민에게 도움이 되고 희망이 되는 방법을 더 많이 고민해주시면 좋겠습니다.

 

내 집 마련 높기만 해 보입니다

 

오늘은 여기까지 적도록 하겠습니다.

다음 시간에는 이번 정부에서 발표한 정책 중에서

 

이미 주택을 가지고 계신 분들 중에서 고금리 대출을 사용하시는 분들을 저금리로 대환 해주는

안심 전환대출에 대해서 다루도록 하겠습니다!

 

자본주의 사회에서 우리도 잘 살아보자고요!